부동산 시장이 불안정해진 지금,
가장 먼저 걸리는 건 ‘자금이 되느냐’입니다.
그 기준으로 떠오른 게 바로 RTI입니다.
RTI 1.5 이상이면 자금 가능,
그 아래면 구조 설계 자체가 어려워진다.
실제 현장에서도 이 수치 하나로
승인 여부가 갈리는 사례가 반복되고 있습니다.
하지만 과연 그게 전부일까요?
RTI, 기준은 분명하지만 ‘정답’은 아닙니다
RTI는 Rent To Interest Ratio의 줄임말로,
임대수익을 연 이자비용으로 나눈 비율입니다.
공식은 단순하죠.
RTI = 연 임대수익 ÷ 연 이자비용
예를 들어
- 월세 600만 원, 연 7,200만 원
- 대출금 10억 × 6% = 연 이자 6,000만 원
- → RTI = 1.2 → 불충분
요즘 금융기관의 기준은 대부분 1.5 이상입니다.
역산해볼까요?
“RTI 1.5를 맞추려면 월세가 얼마나 나와야 하나요?”
- 대출금 10억
- 금리 6% → 연 이자 6,000만 원
- 6,000 × 1.5 = 9,000만 원 → 월세 750만 원 이상 필요
이 기준을 못 넘으면?
그때부터는 구조 설계가 아니라
'포기할지 말지'의 문제가 되는 겁니다.
스트레스 RTI도 있습니다
여기서 더 조심해야 할 건 ‘스트레스 RTI’ 라는 개념입니다.
실제 금리에 1~1.5% 정도를 더한 금리로 계산하는 방식인데,
이는 향후 금리 인상 리스크를 반영한 평가 기법입니다.
예시)
- 실제 금리: 5.5%
- 스트레스 적용 금리: 7%
- → 연 이자 상승 → RTI 더 낮게 계산됨
※ 다만, 고정금리 상품일 경우엔 스트레스 금리를 적용하지 않는 경우도 있어
모든 상황에 대입하긴 어렵습니다.
일반 고객 입장에서는
이런 계산을 정확히 이해할 필요까지는 없습니다.
“금융은 보수적으로 본다”,
“RTI는 실제보다 더 여유 있게 맞춰야 한다” 정도만 기억해도 충분합니다.
왜 이렇게까지 보수적으로 바뀌었을까?
답은 시장에 있습니다.
- 상가 최저 낙찰가률 20% 대 사례 발생
- 신규 상가 분양가, 실제 거래가 대비 40~60% 할인 사례 증가
- 임차인 교체 주기 짧아짐
- 운영 수익률 변동폭 확대
금융기관이 과거처럼 감정가로만 판단하지 않는 건 당연해졌습니다.
수익이 입증되지 않으면,
자산은 아무것도 설명하지 못합니다.
RTI는 ‘수익을 숫자로 말하는 도구’입니다
이제 중요한 건 ‘얼마짜리 자산인가’가 아니라
‘매달 얼마를 벌 수 있는가’입니다.
RTI는
- 자산이 현금흐름으로 살아있음을 보여주는 지표
- 금융기관과 대화할 수 있게 해주는 언어
- 리스크를 수치화할 수 있는 도구
그렇기 때문에 단순한 계산식처럼 보여도
실제로는 자산 설계의 ‘첫 문장’이 됩니다.
마무리 요약
RTI는 단순 계산이지만 구조를 가르는 기준입니다
1.5 이상이면 안정적, 그 이하는 설계가 매우 어렵습니다
스트레스 RTI까지 고려해 ‘여유 있는 수익’이 핵심입니다
수익이 숫자로 설명되지 않으면 금융도 멈춥니다
다음 글 예고
그렇다면, RTI가 적용되지 않는 자산은 자금이 전혀 안 되느냐?
꼭 그렇진 않습니다.
예를 들어,
직영 운영 중인 상가는
임대료 대신 매출 흐름으로 판단받을 수 있습니다.
RTI로는 설명이 안 돼도,
‘직접 운영 실적’으로 금융을 열 수 있는 구조.
다음 편에서는
직영 상가가 RTI를 대체하는 방식으로 평가받는 방법을 소개하겠습니다.
실제 사례와 함께 실무 기준도 함께 풀어드릴 예정입니다.